Le LMNP ancien ou LMNP occasion est à l'origine un bien NEUF pour lequel l'investisseur initial a pu bénéficier d'un avantage fiscal. Si l'avantage fiscal (= réduction d'impôts) reste exclusivement et définitivement acquis au profit du premier investisseur, l'achat d'un LMNP ancien offre au repreneur bien d'autres avantages. Il existe sur le marché du lmnp occasion (ou marché de la revente lmnp) des biens "anciens" (15 ans et plus) ou plus "récents" (10 ans et moins).

Investir dans un LMNP ancien, c'est avant tout faire l'achat d'un bien immobilier déjà livré et en exploitation. Ces caractéristiques propres au marché de la revente lmnp confèrent à l'investisseur de nombreux atouts :

• Etant déjà livré, le lmnp ancien génère pour l'investisseur des revenus locatifs immédiats (versés la plupart du temps par trimestre à terme échu).
• Les loyers sont versés par le gestionnaire au propriétaire selon les termes du bail commercial (contrat passé entre le propriétaire/bailleur et le gestionnaire). Les loyers sont versés au propriétaire pour les 12 mois de l'année. Les éventuelles "vacances locatives" entre 2 locataires n'ont aucun effet sur le versement des loyers.
• La gestion est entièrement et exclusivement déléguée au seul gestionnaire. Le propriétaire d'un lmnp ancien (ou lmnp occasion) met son logement à disposition du gestionnaire qui en contrepartie l'exploite et lui reverse un loyer. Tous les actes de gestion sont accomplis exclusivement par le gestionnaire (mise en place d'un locataire, états des lieux d'entrée/sortie, entretien des parties communes comme privées...).
• Etant déjà livré, l'investisseur aura accès au pedigree complet du bien et pourra ainsi maîtriser toutes les composantes de son projet d'investissement : montants des loyers, PVAG, taxe foncière, charges locatives, taux de remplissage...

Le mécanisme du déficit foncier

Quand un particulier loue un bien immobilier, il perçoit des loyers (revenus fonciers). Le déficit foncier se crée lorsque le montant des charges liées au bien est supérieur au montant des loyers perçus. Ce déficit est déductible du revenu global dans la limite de 10 700€ par an. Le déficit restant étant reportable sur 10 ans.

Les charges déductibles des revenus fonciers peuvent être classées en 3 catégories.

• 1. Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt
  Ce sont tous les intérêts et frais accessoires (assurance décès invalidité, assurance chômage, frais de dossier…) des emprunts réalisés pour financer l’acquisition ou la construction du bien loué, mais aussi, pour la réparation et l’amélioration du bien.
• 2. Les charges liées à l’exploitation du bien
  Elles concernent les frais de gestion versés aux agences immobilières, les frais de syndic, les primes d’assurance (ex. assurance habitation propriétaire non occupant), la taxe foncière ou encore les charges de copropriété.
• 3. Les charges liées aux travaux (réparation, amélioration, entretien)
  Le coût des travaux réalisés dans un bien mis en location peut être déduit des revenus fonciers si ces travaux ont pour objet de maintenir ou de remettre en état le bien ou encore d’apporter un équipement ou un élément de confort supplémentaire. Les travaux de construction et d’agrandissement, eux, ne sont pas déductibles.
  Cette 3ème catégorie est celle qui permet le plus facilement de créer un déficit foncier car le montant des travaux éligibles n’est pas plafonné.